Курсы валют ( )
USD: 64.02 р. 100 JPY: 59.06 р.
EUR: 70.85 р. 10 CNY: 90.98 р.
Индексы ( )

|

Finam

Новости finance.comon.ru

LentaInformNews

Жилье становится ликвидным

19 Июля 2016, 12:40 | Приморье

Эксперты видят положительный результат капремонта не в цене квартир на вторичном рынке, а в улучшении состояния зданий, пишет Деловая газета "Золотой Рог".

Недавно глава Минстроя Михаил МЕНЬ высказал довольно спорное утверждение, которое до сих пор будоражит людей, трепетно относящихся к оценке своей жилой недвижимости. Им была произнесена довольно позитивная фраза: «Капитальный ремонт позволяет не только продлить жизнь дому, но и приводит к увеличению капитализации их личной квартиры (собственников) – после ремонта она стоит процентов на 30 дороже. И это достаточно серьезно».

И, спрашивается, какой собственник против того, чтобы его квартира была дороже? Впрочем, высказывание министра в дальнейшем почему-то вольно интерпретировали комментаторы, снизив его значение: «Капитальный ремонт в доме может повысить стоимость квартир до 30%». То есть может повысить, а может быть, и нет. И насколько этот фактор вписывается в нашу краевую государственную программу «Обеспечение доступным жильем и качественными услугами ЖКХ населения Приморского края на 2013-2020 гг.»?

Позитив деньгами не выражен

Трудно, но все-таки можно представить себе, что каждый платеж за капремонт дома потенциально повышает цену квартиры, а конкретный ремонт воплощает этот потенциал и с лихвой оправдывает затраты. Однако как тогда понимать, что с прошлого года, когда приморцы начали оплачивать капремонт, цены на вторичном рынке жилья топчутся примерно на одном и том же уровне?

Можно предположить, что еще недостаточно много отремонтировано домов, чтобы эффект «капитализации» стал заметен. Или – что у нас происходит эффективное обуздание «бешеных цен» и повышение доступности жилья.   

Но чем гадать, лучше узнать, что по этому поводу думают профессионалы рынка недвижимости.

Генеральный директор компании ООО «Городской риэлторский центр» Сергей КОСИКОВ считает, что лишь комплексный капитальный ремонт многоквартирного дома в какой-то степени условно может повысить цену предложения в нем квартир. Но максимум на 5-7%. На деле же этого повышения не происходит, потому что капитальный ремонт МКД в настоящее время разбит для каждого дома на этапы по отдельным видам капремонта, которые выполняются в плановом порядке – это ремонт фасадов, ремонт кровли, замена внутренних систем и пр.

При этом резкого качественного скачка технического состояния дома, его полной санации не происходит, поскольку он не модернизируется, а лишь проходит определенный курс «поддержания в нормальном состоянии». В итоге особого повода у собственников повышать цены на выставляемые на продажу «квадратные метры» в таком доме не имеется. Сам по себе капремонт не продлевает срока эксплуатации дома, а только сохраняет его, дает гарантии, что объект не станет досрочно аварийным и требующим расселения и сноса.

Эксперт считает, что для потенциального покупателя квартиры не столь важен фактор «проводился ли в МКД капремонт», сколь – фактор «общий уровень состояния объекта». А он зависит еще и от правильной эксплуатации, культуры жильцов и пр. Так, если жильцы неравнодушны к своему дому, то они и без планового капремонта заменяют трубы, латают крыши и стены, чтобы сквозь них не текло.

Действительно, квартира в отремонтированном доме становится привлекательнее и продается быстрее, потому что покупатели проявляют интерес к таким факторам, как будут ли течь у них стены или нет, надежны ли отопительные приборы, в каком состоянии общедомовая территория и помещения общего пользования и пр.

Кроме того, покупателя в не меньшей мере интересует состояние предлагаемой квартиры. Если она «убитая», то даже в привлекательном доме шансы на ее продажу меньше, а цена реальной продажи – ниже. 

Президент Дальневосточной гильдии риэлторов Владимир КАПЛИНСКИЙ отмечает, что капитальный ремонт МКД важен тем, что он в первую очередь затрагивает те объекты, которые находятся сегодня в ужасном состоянии и без срочной их реанимации могут попасть в разряд аварийных. Зачастую это дома, простоявшие по 50 и более лет, некоторые из которых вообще капитально не ремонтировались. 

Естественно, потенциальные покупатели сегодня, рассматривая возможность покупки той или иной квартиры, активно интересуются и такими вопросами, как общее состояние дома, давно ли в нем делался тот или иной капитальный ремонт, стоит ли дом в графике на капремонт и когда его предполагается сделать. В ряде случаев, если он не делался и на ближайшее время не запланирован, покупатели принципиально не рассматривают возможность покупки квартиры в таком здании.  

Владимир Зеленский считает, что капремонт МКД в малой степени может влиять на цену предложения, и доля этого фактора в цене квартиры пока неопределенная. По его мнению, руководитель Минстроя просто озабочен имиджем новой системы капремонта и собираемостью ею платежей. К самой системе у населения довольно много претензий: неэффективное и неполное использование собираемых средств на цели капремонта, недостаточное качество выполняемых работ, коррупционные скандалы, недоверие к плану, что через много лет дом будет отремонтирован, что их деньги, пока дойдет очередь, съест инфляция и т.д. На самом деле цену жилья на вторичном рынке в большинстве случаев определяет невысокая покупательная способность населения. Люди посостоятельнее и имеющие господдержку при решении своего жилищного вопроса предпочитают делать свой выбор на рынке нового жилья.       

Какое-либо серьезное исследование о влиянии капремонта жилых зданий на цены квартир в них в нашем крае пока не проводилось, и поэтому специалисты рынка недвижимости не смогли привести конкретные примеры, когда «золушка-квартира» внезапно «становится любимой женой принца» из-за чудесного капитального ремонта дома. Может быть, подобными примерами оперируют другие?   

Самый яркий пример повышения цены после капремонтов МКД показывает Казань. Местные риэлторы утверждают, что квартиры в хрущевках в итоге выставляются дороже на 7-10%. То есть фактор действует, но явно «до 30%».

Зачастую специалисты рынка недвижимости не рискуют приводить точные цифры. Вероятно, что таких цифр либо нет, либо их неудобно «брать с потолка».  

Так вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин АПРЕЛЕВ высказался, что любые инвестиции в объекты недвижимости объективно повышают их стоимость. Например, квартира на верхнем этаже дома с замененной кровлей будет стоить дороже, чем в соседнем таком же доме, который еще не менял своей крыши. Соответственно, увеличивают стоимость замененные трубы и батареи, защищенный фасад и т.д. А выводы делает следующие: что на стоимость квартир влияет не только капремонт и что жилье в Москве сильно дешеветь не будет. При этом ремонт жильцам крайне выгоден! 

Сильно или не сильно жилье подешевеет – рассудит время. И насколько, например, сегодня существенно то, что, по данным экспертов domofond.ru, во II квартале этого года вторичное жилье в РФ потеряло в цене в среднем на 3,8% по сравнению с I кварталом. И это при набирающем новые обороты капитальном ремонте МКД!

Пожалуй, правильнее говорить не о том, что капремонт повышает цены на вторичном рынке жилья, а о том, что он не позволяет им рухнуть «ниже плинтуса». И чем активнее капремонт будет идти, тем у цен больше шансов уцелеть в молохе кризиса.

Слишком хорошо – тоже нехорошо

Гордость за свою квартиру, которая после капремонта, по словам министра, возможно, подорожает на 30%, меня отнюдь не переполняет. Рассудок почему-то подсказывает, что, вероятно, мне же за это подорожание и придется расплачиваться с государством через налоги.

По России, как сказал Михаил Мень, в программу капремонта в целом включено 735 тысяч МКД общей площадью свыше 2,3 млрд кв. метров. Причем почти половина этого жилого фонда уже сегодня требует того или иного ремонта. Обеспечить этот грандиозный объем финансированием можно, но повышая платежи и прямые налоги, за счет которых можно усилить поддержку капремонта государством.

Платежи на капремонт МКД по другим регионам уже начинают расти. В этом году должен быть пересмотрен размер платежа и в Приморье. И здесь все в руках местных законодателей. Другое дело – налоги. На недвижимость они итак уже резко подросли. Не грозит ли дополнительное повышение налога собственникам квартир в МКД? На те же виртуальные 30%?    

Оператор Федеральной налоговой службы Руслан на «горячей линии» этой госструктуры на вопрос, повысит ли налоговую нагрузку на собственника квартиры проведенный в доме капремонт, ответил, что это зависит не от налоговиков, хотя как основание для пересмотра размера налога факт капремонта может быть принят во внимание:

«Налог начисляется исходя из данных регистрирующих органов. Соответственно, если капремонт в доме будет являться основанием для увеличения налоговой базы, то должна быть пересмотрена кадастровая стоимость данного объекта. Если она изменится, то изменится и сумма налога. Конкретно мы не можем сказать: увеличится она у вас или нет, потому что мы не являемся регистрирующим органом. С этим вопросом надо обращаться в Росреестр».

Начальник отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Приморскому краю Марина ГУЦУЛЯК отметила, что кадастровая стоимость объекта устанавливается в ходе проведения массовых работ по государственной кадастровой оценке, которая проводится в соответствии с правилами, установленными гл. III.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления не чаще, чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще, чем один раз в течение двух лет) и не реже, чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую уже была проведена государственная кадастровая оценка.

Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями названного федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Изменения качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости может быть учтено оценщиком в расчете кадастровой стоимости только при проведении массовых оценочных работ.

Иными словами, если капитальный ремонт имел место быть после даты проведения массовых работ по государственной кадастровой оценке, то учитываться такие изменения в расчете кадастровой стоимости не будут ровно до следующих работ. Хотя собственник может определить кадастровую стоимость самостоятельно, заказав индивидуальную оценку объекта.

За собственником в любом случае остается право оспорить кадастровую стоимость в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Приморскому краю.

Судя по этим ответам, прямого влияния на размер налога на квартиру в отремонтированном доме капремонт пока не оказывает, и это на сегодня можно считать еще одним положительным фактом в его пользу.

На фото: Собственникам жилья приходится расплачиваться за капремонт
с государством в том числе и через налоги.

Виктор КУДИНОВ.   Газета «Золотой Рог», Владивосток.

 

 

 

Автор:
Теги: капремонт  жкх 




Новости партнеров









Новости раздела








Комментарии

  • Правила пользования функцией «Комментарии» на сайте Zrpress.Ru
  • Запрещается:
    1. Нецензурная брань.
    2. Личные оскорбления в любом виде.
    3. Высказывания расистского толка, призывы к свержению власти насильственным путем, разжигание межнациональной розни.
    4. Проявления религиозной, расовой, половой и прочей нетерпимости или дискриминации.
    5. Публикация сообщений, наносящих моральный или любой другой урон любому лицу (юридическому или физическому).
    6. Использовать в имени (нике) адреса веб-сайтов, грубые и нецензурные выражения.
    7. Совершать любые попытки нарушения нормальной работы функции «Комментарии» и сайта.
    8. Осуществление прямой рекламы в сообщениях.
    9. Помещение сообщений, содержащих заведомо ложную информацию, клевету, а также нечестные приемы ведения дискуссий.
    10. Мнения авторов комментариев может не совпадать с мнение авторов материалов и администраторов сайта. Администраторы имеют право удалить, отредактировать, перенести или закрыть любое ваше сообщение в любое время по своему усмотрению. Оставляя сообщение в «Комментариях», будьте взаимно вежливы и культурны, старайтесь не нарушать установленный порядок.

 

Авторизация:


Анонимно
Авторизовано
E-mail:
Пароль:
Loading...

MarketGidNews