Курсы валют ( )
USD: 73.77 р. 100 JPY: 66.79 р.
EUR: 86.85 р. 10 CNY: 11.39 р.
Индексы ( )

|

Finam

Новости finance.comon.ru

LentaInformNews

Ситуацию на рынке жилья Владивостока следует признать тяжелой

08 Октября 2013, 20:21 | Владивосток

Оказывается, что строить дешевле можно, но мешает отсутствие соответствующего «климата»

Экспертный совет по строительству качественного жилья в Приморском крае в рамках традиционной выставки «Строительство-2013» провел круглый стол, на котором рассмотрел несколько особенно актуальных вопросов. Речь шла о состоянии рынка жилой недвижимости г. Владивостока, путях снижения себестоимости строительства 1 кв. метра жилья, реализации дорожной карты в строительной отрасли, совершенствовании регулирования градостроительной деятельности и улучшении предпринимательского климата.

Цены признаны астрономическими

Директор «Городского риэлторского центра» Сергей КОСИКОВ отметил, что на сегодняшний день ситуация на рынке жилой недвижимости «если не тяжелая, то очень близка к стагнации». Общее количество сделок по жилью во Владивостоке с начала этого года сильно упало. Зато доля ипотечных кредитов в них значительно выросла и они проходят по 80% сделок. По деньгам ипотечные кредиты доходят до 40% наличной массы, обслуживающей эти сделки. Это говорит о том, что платежеспособный спрос сильно просел. Причины тому - и глобальные, и местные.

У населения были повышенные ожидания от саммита АТЭС и от ряда инвестиционных проектов, которые должны были реализоваться в 2012 году. Но они не оправдались.

Ситуация со стагнацией рынка может продлиться еще год-полтора. Но ко второй половине 2014 года спрос на жилье значительно возрастет.

Роль ипотеки на рынке заметно изменилась. Если в 2007 году она стимулировала удовлетворение ажиотажного спроса на жилье, то теперь она всего лишь поддерживает рынок в состоянии стабильности, стимулируя платежеспособность спроса по сегодняшним ценам рынка. И в дальнейшем, как показывают расчеты, роль ипотеки уже не изменится.

Но притом что спрос на жилье в целом снижается, потребность в квартирах в новых домах остается очень высокой. Она объясняется, например, тем, что за последний год ни одного нового коммерческого проекта многоэтажного дома во Владивостоке на рынок не вышло. Спрос оказался отложен, и в ближайшее время будет только нарастать.

Спрос на жилье постепенно будет перетекать с вторичного рынка на первичный. При этом застройщикам беспроигрышнее заниматься жильем эконом класса. Комфортным, из расчета 18-25 кв. метров на человека в семье. Квартиры площадью 55-60 кв. метров даже при нынешних ценах может себе позволить большинство нуждающихся в них домохозяйств. Кроме того, потребителям это жилье необходимо с отделкой и с гарантией наличия социальной инфраструктуры рядом с домом. И здесь напрашиваются варианты: строить либо точечной застройкой там, где вся инфраструктура уже готова, либо вести комплексное строительство и вводить социальные объекты одновременно со сдачей жилья.

Сергей Иванович высказал мнение, что искусственные попытки снижения цен на 1 кв. метр жилья могут привести к новому кризису на рынке. А выход из кризиса должен быть активен. И для него нужно стимулирование спроса и предложения. Если же искусственно понижать цены, пытаться диктовать их вторичному рынку жилья, на котором царит частик, или законодательно снижать цены, то это будет снижать трудовую активность и возможность свободной миграции жилья. Если же продолжать давить на застройщика, чтобы он снижал цены на строительство квадрата жилья, то он однозначно будет уходить в другие более выгодные для него проекты.

По экономклассу во Владивостоке уверенно прогнозируется ежегодный спрос на жилье в новострое в пределах 100-120 тыс. кв. метров. Считается, что это реальный уровень поглощения рынком сегодняшней народной платежеспособности.

Помимо экономкласса эксперт назвал еще два сегмента рынка, где вскоре ожидается хороший спрос. Это малоэтажное комфортное жилье уровня бизнес-класса или близкого к нему. Ежегодный уровень поглощения рынком такого жилья оценивается в 80-90 тыс. кв. метров в год. И - жилье премиум-класса, которое сегодня почти не попадает в открытый рынок. Однако потребности такого жилья, суммы денег, необходимых на его строительство пока не поддаются прогнозу, поскольку напрямую зависят от деловой и инвестиционой активности в регионе.

Дорогой наш Приморский край

Ведущий заседание экспертного совета председатель совета директоров ГК «Владстройкомплекс» Владимир ШЕЯНОВ не согласился, что стоит строить элит-жилье. По его мнению предложение по этому сегменту новостроя перенасыщено. Кроме того, вряд ли снижение стоимости строительства 1 кв. метра на законодательном уровне должно привести рынок жилья к некой стагнации.

Эксперты сегодня видят и понимают основные проблемы и вопросы, которые надо решать для удешевления строительства и конечной продукции отрасли. Первая причина - высокая стоимость земли. Вторая - заоблачная стоимость подключений и технических условий. Третья - административные барьеры. Если в 1990-е гг. на получение земли и выход на стройплощадку строителям требовалось всего 2 месяца, в 2000-е годы - 4, то сейчас - минимум год. И четвертая - не очень обоснованная цена на строительные материалы.

Владимир Иванович сказал, что ему, как строителю, непонятно, почему в нашем крае и Владивостоке сегодня самый дорогой по стране ремонт, цемент, инертные материалы, лес и пр. Все это ложится на стоимость строительства 1 кв. метра жилья.

Заместитель директора ООО «Владстройкомплекс» Мирослав ЗОЗУЛИНСКИЙ рассказал, с чем же сталкивается застройщик, на примере реализации с помощью Фонда РЖС проекта эконом-класса «Уссурийское загорье». Прежде всего - с дороговизной техусловий. Опять же, притом что правительство РФ уже несколько лет добивается, чтобы вместе с получением техусловий с застройщиком заключался договор на техническое присоединение, по которому до границ участка должны быть подведены все инженерные сети, подключение к которым было бы «спокойно за копейки», на сегодня это совсем не так. Вместе с договором на техническое присоединение были получены и дополнительные техусловия. Техническое присоединение мощности 500 кубометров воды в сутки стоило 32 млн, плюс еще около 18 млн - на прокладку по 500 метров водопровода и ливневки.

Критичнее оказалась ситуация по электроэнергии. На будущий поселок по проекту требуется мощность 159 кВт. В Уссурийске имеется 5 организаций, дающих (или не дающих) электроэнергию. Все они были обойдены, трижды представитель застройщика заходил в ДВЭСК. Все пять организаций по разным причинам отказались закрывать требуемую мощность, и ДВЭСК через 29 дней, положенных для ответа, на официальный запрос также отказал в получении техусловий. Было предложено подождать полгода - может быть, ситуация прояснится.

Выяснилось, что магистральным сетям был предписан отраслевой запрет на выдачу техусловий и заключение договоров, в которых рассматривается мощность менее чем 220 мегаватт. Хотя вопрос по обеспечению будущего загорья электричеством решается уже 4 месяца, конца процесса не видно.

Владимир Шеянов сказал, что с этим сталкиваются буквально все приморские застройщики. При этом непонятно, почему в Китае, куда продается наша энергия, она стоит дешевле, чем у нас, и - почему там (при их дефиците) свободно дают строителю плошадку - развивайте, стройтесь, а у нас такого нет. Хороший пример: Фонд РЖС к площадке «Солнечной долины» в районе пос. Трудовое подвел сети за свой счет. С другой стороны, получается абсурдно, когда застройщика, строителя нагружают различными обременениями, которые в конечном счете ложатся через цену квадрата на человека, который приобретает жилье. Анализ техусловий строящихся жилых объектов по Владивостоку показал, что их стоимость на сегодня составляет 20-62% от стоимости строительства в целом. Когда же недавно на совещании с сетевиками вице-губернатор Владимир БАЛАН задал им вопрос «насколько и за счет чего в крае можно снизить издержки инвесторов», все мудро промолчали.

Генеральный директор ИК «Восточные ворота» Иван БУЛЕНОК откровенно прокритиковал и ситуацию, и то, как с ней у нас поступают:

- Может, у нас сегодня кто-то и желает строить дешевое жилье, но никто не хочет. Чтобы получить отвод земельного участка, нужно заплатить бешеные деньги. Какие - каждый знает. Первые деньги приходится платить именно за это. Если не будешь их платить, то за 4 года - управишься. Практически в каждом кабинете борются с коррупцией! Вопрос о коррупции - это вопрос мэру города, его заместителям. Я, например, не могу получить ответ от них, сколько дешевого жилья и какого класса надо построить сегодня во Владивостоке, сколько людей стоит на него в очереди.

Вопрос по техусловиям тоже никто не желает решать. Сегодня компания с МЖСК «Варяг» строит во Владивостоке небольшой микрорайон на ул. Черняховского на 850 квартир. При себестоимости квадрата без подсоединений к сетям его стоимость получается 35-37 тысяч рублей. Но подсоединение обходится еще в 7 564 рубля на квадрат жилья. С 31 декабря 2010 года в крае утверждены кадастровые цены на землю, по которым здесь квадрат земли под жилье оценивается в 5680 рублей. На практике для квартиры площадью 50 кв. метров нужно 120 кв. метров территории. То есть, за землю под эту квартиру человек должен заплатить около 700 тысяч рублей. В итоге стоимость квадрата превышает 50 тысяч.

Строя этот микрорайон, компания решает вопрос жилья для молодежи, для тех, кто может купить жилье в складчину со всеми родственниками или отрабатывая стоимость квартиры на самой стройке. Понятно, что нагрузки по цене земли и техусловиям полностью ложатся на них.

Конечно, дороже делает строительство и то, что кирпич приходится возить из Южной Кореи, Екатеринбурга, Иркутска и т.д. В прошлом в крае выпускалось до 545 млн штук кирпича в год, а сегодня едва 15 млн. По мнению Ивана Ивановича, не создав своей стройиндустрии, край не сможет уменьшить себестоимость строительства жилья. И вообще, надо обращать внимание на все, «понимая, что если цена на бензин стала выше, то дороже стало все, начиная от куска хлеба».

Депутат думы г. Владивостока Александр ЮРТАЕВ привел пример, что в Первомайском районе за 40 дней вырос хороший дом с мансардой квадратов на 1000. Из разговора с южанином-собственником выяснилось, что по договору с китайцами строительство 1 кв. метра ему обошлось всего в 5 тыс. рублей. Вероятно, в этой точке оказалась некая сетевая аномалия и вопросы коррупции были решены каким-то другим способом, но факт есть факт. Возможности снижать цену квадрата есть, и их надо использовать, иначе город будет продолжать терять молодежь: «Правильно сказал Иван Иванович, она уезжала и уезжать будет, потому что ей нужно жилье и работа. Хотя бы одну проблему решить - жилье. Это уже какая-то зацепка!» Плюс - какая-то социальная инфраструктура.

По мнению Александра Григорьевича, цена квадрата новостроя должна быть в два раза меньше, но снижать цену надо создавая более удобные условия для строительства и строителей. Для этого он, в частности предложил экспертному совету просить губернатора Приморского края решить вопрос о безвозмездном подключении к инженерным сетям строящихся многоквартирных домов либо решить вопрос возврата средств строителей, которые прокладывают сети за свой счет.

Опять же, если объекты АТЭС подключались бесплатно, то все новые жилые дома и пр. подобное - подключаются исключительно платно. При этом федеральные деньги застройщикам почему-то забывают платить.

Куда деть народ?

В ходе обсуждения рекомендаций экспертного совета губернатору было высказано, что городу и краю надо бы поработать еще над одним законом - о расселении, в котором были бы прозрачно и ясно прописаны правила этой процедуры у нас.

Вероятно, уже в ближайшие дни губернатор получит отредактированный пакет предложений и примет решения по тому, как в крае должны вести себя цены на жилье, каким козырем у нас надо бить дорожную карту в строительстве, чтобы она работала, и как взбодрить инвесторов.

Виктор КУДИНОВ. Газета «Золотой Рог», Владивосток.

ZRPRESS.RU, Владивосток.





Новости партнеров





Новости тематики





Новости раздела








Комментарии

  • Псевдоним8611:51, 09.10.2013#

    Эх, мечты, мечты :(

  • Эцилопп12:41, 09.10.2013#

    Все, всё понимают, но делать этого не хотят.

  • Псевдоним12:48, 09.10.2013#

    Кудинов, кто тебя учил писать?? не статья, а свалка разрозненных слухов и рассуждений о том-сём. Этот сказал то, а тот промолвил это. . . ни логики построения, ни вывода. . набрал гору чужих высказываний и хаотично вывалил на всеобщее обозрение. . правильно, а зачем работать над материалом, это ж думать надо. одно только высказывание про подключение поселка из 270 домов к 159 кВт чего стоит. . .

  • ку-ку11:13, 10.10.2013#

    Никто его писать не учил, или учили, да ему это не надо - пипл и так схавает. Скоро и читать некому будет. Результаты ЕГЭ показывают, что молодежь скоро смысл написаного перестанет улавливать, т. к. русского языка не знает. В одном слове 100 бальники по ЕГЭ умудряются делать по 8 ошибок! Вы можете это представить в советской школе?

  • Псевдоним17:28, 09.10.2013#

    "Спрос на жилье постепенно будет перетекать с вторичного рынка на первичный. " Верится с трудом, особенно учитывая качество и стоимость первичного рынка.

  • Псевдоним Иван19:01, 09.10.2013#

    ежегодно отдыхаем на Ханке, проезжая брошенный огромный кирпичный завод в Камне-Рыболове. Карьеры для глины тоже близко нарыты. И даже если новые дальше, - выгодное производство , не из Китая же везти. И таких брошенных заводов покраю наверное немало. Идея бесплатная.

  • Псевдоним10:26, 10.10.2013#

    Прще привезти из Китая. Там стоимость кирпича в разы меньше. Кирпичный завод это энергоемкое производство. А электроинергия в Китае дешевле, чем у нас. Наша электроэнергия.

  • Псевдоним10:37, 10.10.2013#

    он не брошенный он чейто, только начни там что то делать сразу хозяева появятся

  • Псевдоним10:38, 10.10.2013#

    он не брошенный он чейто, только начни там что то делать сразу хозяева появятся

  • ку-ку11:27, 10.10.2013#

    Я родом из Камня-Рыболова. У нас был не только кирпичный завод, но также - молокозавод, хлебозавод, консервный завод, военный городок, госпиталь, ж/д станция и поезда ходили каждый день. У нас были засеяны поля рисом, у нас был сельскохозяйственный район! "Заготзерно" было с током ( где зерно хранят, кто не в курсе). У нас была своя редакция газеты "Приморские Зори", была своя почта!!! и налоговая находилась не в Черниговке, а в районном центре. Ничего этого теперь нет, все уничтожено. Почта идет через пос. Пограничный, районная газета печатается в г. Арсеньеве. Ж/д станция заброшена, все поезда отменены. Автобусное сообщение с поселками в районе почти отсутствует. Люди там запасаются хлебом на всю зиму, закупают и замораживают!!! Фельдшерские пункты закрыты, пытались закрыть военный госпиталь. С большим трудом отбились от чиновников, которые хотели закрыть ж/д школу, в которой я училась. Улица, на которой я выросла, заросла бурьяном в рост человека, в полуразрушенных домах живут древние старики и молодые наркоманы. Нет больше районной автоколонны. . . много чего нет. Правительство РФ не живет в России и не связывает своего будущего с Россией. И так далее по всей вертикали власти.

  • Псевдоним23:47, 10.10.2013#

    Как все печально. . .

  • Псевдоним23:49, 10.10.2013#

    Посмотрите новости на Первом канале - как хорошо в стране рассейской жить - полегчает.

  • Псевдоним19:09, 12.10.2013#

    Ваш район выбрал главу из ЛДПР, вот и жалуйтесь Жириновскому он как раз сейчас по ящику народ опять смешит. Вы вспомните как было при коммунистах, Ваш район процветал как весь приморский край. Все зависит от нас с Вами. Соберитесь все жители района и проголосуйте следующий раз как надо.

  • Псевдоним10:37, 10.10.2013#

    Бла Бла Бла . . . Постоянно из пустого в порожнее. Наслушались. Уезжаем.

  • Псевдоним10:41, 10.10.2013#

    мда, людям с зп 25 т. р только и мечтать . . . .

  • Псевдоним10:51, 10.10.2013#

    ЗП низкие, цены высокие, люди валят, заезжают мигранты которые здесь жить не останутся ввиду множества причин, ценник изза саммита задрали. Результат получили. При этом всем сидят и думают как цены оставить на высоком уровне на квадрат, чтобы свои вложения сохранить

  • Lacosta11:03, 10.10.2013#

    а домики на Патрокле потихонечку гниют.

  • rage11:17, 10.10.2013#

    Дык там на семи ветрах круглый год продувает! Но дураков - покупателей найдут!

  • киборг11:11, 10.10.2013#

    читаешь и проектируешь сказанное на себя:вот как купить хату с двумя детьми, супругой декретчицой и моим доходом в сорок?

  • Спиридон11:12, 10.10.2013#

    Скоро все Новые дома в Хай Шин Баде (бывший Владивосток) сгниют !!!

  • Псевдоним23:59, 10.10.2013#

    Не понимаю почему во Владивостоке такая дорогая земля. . . Строят в 10 этажей - значит, на 1 кв. м жилплощади приходится 10 кв. см земли. На той же Черняховского застроено не впритык. Стройте за городом. Земли-то полно в крае. Не понимаю смысла придомовой приватизации. Лишь бы налоги с людей драть. . . Виктор Кудинов, разъясните смысл этого. . .

  • S Бендер18:22, 12.10.2013#

    Выберите меня Диктатором на пару лет. Через три года всем будет жилье.

  • Васёк18:25, 12.10.2013#

    Цены не надо было искусственно задирать, тогда не пришлось бы думать. как их снизить

  • Правила пользования функцией «Комментарии» на сайте Zrpress.Ru
  • Запрещается:
    1. Нецензурная брань.
    2. Личные оскорбления в любом виде.
    3. Высказывания расистского толка, призывы к свержению власти насильственным путем, разжигание межнациональной розни.
    4. Проявления религиозной, расовой, половой и прочей нетерпимости или дискриминации.
    5. Публикация сообщений, наносящих моральный или любой другой урон любому лицу (юридическому или физическому).
    6. Использовать в имени (нике) адреса веб-сайтов, грубые и нецензурные выражения.
    7. Совершать любые попытки нарушения нормальной работы функции «Комментарии» и сайта.
    8. Осуществление прямой рекламы в сообщениях.
    9. Помещение сообщений, содержащих заведомо ложную информацию, клевету, а также нечестные приемы ведения дискуссий.
    10. Мнения авторов комментариев может не совпадать с мнение авторов материалов и администраторов сайта. Администраторы имеют право удалить, отредактировать, перенести или закрыть любое ваше сообщение в любое время по своему усмотрению. Оставляя сообщение в «Комментариях», будьте взаимно вежливы и культурны, старайтесь не нарушать установленный порядок.

 

Авторизация:


Анонимно
Авторизовано
E-mail:
Пароль:

Популярно

Loading...

MarketGidNews